Wer DGNB hört, denkt zuerst an die Plakette neben dem Eingang – an das fertige Zertifikat in Silber, Gold oder Platin. In der Praxis gibt es davor aber zwei verschiedene Werkzeuge, die sich grundsätzlich unterscheiden: den DGNB Pre-Check und die DGNB-Vollauditierung. Beide haben ihre Berechtigung, aber sie beantworten unterschiedliche Fragen. Wer sie verwechselt, gibt entweder zu früh zu viel Geld aus oder verliert auf dem Weg zur Auszeichnung Punkte, die später nicht mehr nachzuholen sind.
Was ist ein DGNB Pre-Check?
Ein Pre-Check ist eine strukturierte Schnellbewertung des aktuellen Planungsstands gegen den jeweils gültigen DGNB-Kriterienkatalog. Der Aufwand liegt typischerweise bei zehn bis zwanzig Prozent einer Vollauditierung. Das Ergebnis ist kein offizielles DGNB-Dokument, sondern ein interner Bericht mit drei zentralen Aussagen:
- Welcher Erfüllungsgrad ist mit dem aktuellen Planungsstand realistisch erreichbar?
- Welche Auszeichnungsstufe – Bronze, Silber, Gold oder Platin – wäre damit theoretisch in Reichweite?
- An welchen Stellen lohnt sich gezielte Optimierung, um die nächsthöhere Stufe sicher zu erreichen?
Wichtig: Der Pre-Check ist keine bindende Zusage. Er ist eine fachliche Einschätzung auf Basis einer Stichprobe, nicht einer vollständigen Nachweisführung. Aber er ist belastbar genug, um eine wirtschaftliche Entscheidung darauf zu stützen.
Was ist die Vollauditierung?
Die Vollauditierung ist der formale Prozess, an dessen Ende das DGNB-Zertifikat steht. Sie umfasst – je nach Projektphase – das Vor- oder Hauptzertifikat und die offizielle DGNB-Auszeichnung. In der Systemvariante Gebäude Neubau (Version 2023) werden dafür alle 29 Kriterien in den sechs Themenfeldern Ökologie, Ökonomie, Soziokultur, Technik, Prozess und Standort lückenlos dokumentiert und durch die DGNB konformitätsgeprüft.
Der Auditor arbeitet hier nicht einmalig im Pre-Check-Modus, sondern begleitet das Projekt über die gesamte Planungs- und Bauphase: Er prüft Planänderungen auf ihre DGNB-Wirkung, koordiniert mit Fachplanern, sammelt laufend Nachweise und reicht am Ende ein vollständiges Dossier bei der DGNB ein. Aus diesem Dossier wird das Zertifikat ausgestellt.
Kurz gefasst: der Unterschied
Pre-Check → einmalige Standortbestimmung. Kein DGNB-Dokument, aber wirtschaftlich belastbare Aussage zur erreichbaren Stufe. Aufwand: 10–20 % einer Vollauditierung.
Vollauditierung → durchgehende Begleitung von Anmeldung bis Übergabe. Endergebnis: das offizielle DGNB-Zertifikat (Bronze, Silber, Gold oder Platin) und die DGNB-Auszeichnung mit Plakette.
Entscheidungsmatrix: Wann welches Werkzeug?
In der Praxis fallen die fünf häufigsten Anlässe auseinander. Die folgende Matrix zeigt, welches Werkzeug in welcher Situation Sinn ergibt:
| Anlass | Pre-Check | Vollauditierung |
|---|---|---|
| Ankaufsprüfung Bestand Due-Diligence vor Kauf, Risiko-Einschätzung |
Ja – idealerweise vor LOI. Liefert ESG-Risiko in wenigen Wochen. | Nein – Aufwand und Dauer nicht mit Transaktionsfenster vereinbar. |
| ESG-Bewertung Bestand Portfolio-Strategie, CRREM-Pfad |
Ja – als Grundlage für die Investitionsentscheidung. | Erst nach Sanierungsentscheidung. |
| Standortentscheidung Neubau Vergleich mehrerer Grundstücke |
Ja – auf Standortebene ohne Detailplanung. | Nein – setzt mindestens Vorentwurf voraus. |
| Vermarktung & Vertrieb Investoren- oder Mieterkommunikation |
Nein – nicht offiziell kommunizierbar. | Ja – nur das Vor-/Hauptzertifikat ist marketingfähig. |
| Refinanzierung & ESG-Fonds EU-Taxonomie-Nachweis, grüne Kredite |
Nein – Banken verlangen Zertifikat. | Ja – ab Silber typische Anforderung für grüne Finanzierungen. |
Die Faustregel: Sobald die Aussage nach außen kommuniziert oder formal nachgewiesen werden muss, führt kein Weg an der Vollauditierung vorbei. Solange die Frage nach innen beantwortet werden soll – ob ein Investment Sinn ergibt, ob ein Projekt zertifizierungswürdig ist, wo Schwachstellen liegen – reicht der Pre-Check.
Der typische Ablauf eines Pre-Checks
Ein DGNB Pre-Check dauert in der Regel vier bis sechs Wochen. Der Ablauf:
- Kick-off-Workshop (2–3 Stunden): Klärung von Projektzielen, Zielstufe und vorhandenen Unterlagen. Festlegung des Bewertungsumfangs.
- Unterlagensichtung: Auswertung von Bauantrag, Energiekonzept, Architekturentwürfen, Standortanalyse, ggf. ersten Materialkonzepten.
- Kriterien-Mapping: Jedes der relevanten DGNB-Kriterien wird mit dem aktuellen Planungsstand abgeglichen. Punkteschätzung pro Kriterium.
- Aggregation und Stufenprognose: Hochrechnung des Gesamterfüllungsgrads, Prüfung der Mindestschwellen pro Themenfeld.
- Schriftlicher Bericht: 20–30 Seiten mit Bewertung, Stufenprognose und konkreten Optimierungsempfehlungen.
- Ergebnis-Workshop: Persönliche Vorstellung im Team, Klärung von Nachfragen, Priorisierung der Empfehlungen.
Was nach dem Pre-Check passiert
In den meisten Fällen führt der Pre-Check zu einer von drei Entscheidungen. Erstens: Die Stufenprognose passt zum Anspruch des Bauherrn – das Projekt geht in die Vollauditierung über. Der bereits durchgeführte Pre-Check beschleunigt diese Phase, weil die Kriterienlage schon bekannt ist und die meisten Datenpunkte vorliegen.
Zweitens: Die Prognose liegt unter dem Anspruch. Der Bauherr entscheidet sich für gezielte Planänderungen – oft an wenigen Stellen mit hoher Hebelwirkung – und startet danach mit verbesserter Ausgangslage in die Vollauditierung.
Drittens: Der Pre-Check zeigt, dass DGNB für dieses spezifische Projekt nicht der richtige Standard ist – etwa weil die Asset-Klasse besser zu BREEAM passt, weil der Standort grundsätzliche Schwächen aufweist, oder weil die Eigentümerstruktur eine andere Zertifizierung priorisiert. Diese Entscheidung kostet ein paar tausend Euro – und erspart eine sechsstellige Fehlinvestition.
Kosten und Honorar
Der Pre-Check ist ein klar kalkulierbarer Pauschalpreis. Bei Ventatio liegt das Honorar ab 4.500 € netto. Was den konkreten Preis nach oben treibt: Komplexität des Vorhabens (Sonderbauten, Mischnutzung, denkmalrechtliche Auflagen), Anzahl der zu bewertenden Standorte und Tiefe der gewünschten Optimierungsempfehlungen.
Die Vollauditierung ist nicht pauschalierbar, weil sie über die gesamte Planungs- und Bauphase läuft. Das Honorar wird projektspezifisch auf Anfrage kalkuliert. Drei Treiber bestimmen die Größenordnung: Bruttogeschossfläche, Anzahl der relevanten Themenfelder/Sonderkriterien und Zielstufe (Platin erfordert mehr Detailtiefe und mehr Koordination als Silber).
Zusätzlich zum Auditor-Honorar fallen die offiziellen DGNB-Anmelde- und Konformitätsprüfungsgebühren an, die direkt an die DGNB e. V. gezahlt werden. Diese richten sich nach der jeweils aktuellen DGNB-Gebührenordnung.
Empfehlung
Beauftragen Sie den Pre-Check so früh wie möglich – idealerweise in der Vor- oder Entwurfsplanung (LPH 2–3 HOAI). Jede DGNB-Anpassung, die in der Vorplanung kostet ein paar Stunden Mehrarbeit, kostet in der Ausführungsplanung Werkpläne und in der Bauphase Nachträge. Die Kosten skalieren exponentiell.
Der Pre-Check ist die mit Abstand günstigste Versicherung gegen teure Überraschungen in der Vollauditierung. Er erspart kein DGNB-Verfahren – aber er sorgt dafür, dass das Verfahren mit Klarheit über Aufwand, Ergebnis und Wirtschaftlichkeit startet.
Jochen Prinz
18 Jahre Unternehmertum in der Immobilienwelt der OTTOGROUP, heute DGNB-Auditor für alle drei Systemvarianten und Energieberater (dena-gelistet). Begleitet Bauträger, Family Offices und Asset Manager von der Standortentscheidung bis zur DGNB-Auszeichnung.