ESG-Wertverlust: Warum nicht-zertifizierte Bestandsgebäude bis zu 1,8 % p.a. an Wert verlieren

Bestandsimmobilien ohne ESG-Konformität sind in der Bilanz nicht stabil. Was Asset Manager und Family Offices vor drei Jahren noch als theoretisches Risiko diskutiert haben, ist heute in den Bewertungsmodellen institutioneller Investoren und in den Risikoaufschlägen der Banken angekommen. Die Größenordnung liegt – je nach Asset-Klasse, Energieklasse und Standort – bei ein bis zwei Prozent Wertabschlag pro Jahr. Was sich klein anhört, summiert sich über zehn Jahre auf einen klar zweistelligen Prozentsatz.

CRREM Stranding Risk: Wenn ein Gebäude den Klimapfad verlässt

Das Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) ist heute der De-facto-Standard für die Bewertung des Klimapfad-Risikos von Immobilien. CRREM definiert pro Asset-Klasse und Land einen Dekarbonisierungspfad – eine fallende Linie der zulässigen CO₂-Emissionen pro Quadratmeter bis 2050. Sobald die tatsächlichen Emissionen eines Gebäudes diese Linie kreuzen, gilt das Gebäude als stranded: Es erfüllt die Klimaziele nicht mehr und wird in ESG-orientierten Bewertungsmodellen abgewertet.

Für deutsche Wohn- und Bürobestände liegt der Kreuzungspunkt für viele Energieklasse-F- und -G-Gebäude bereits im laufenden Jahrzehnt. Die Folge: Ein heute noch ohne Abschlag bewertbares Bestandsgebäude kann ab dem Stranding-Zeitpunkt in fast jedem ESG-Reporting eine rote Markierung tragen – mit direkter Wirkung auf Bewertung, Vermietbarkeit und Finanzierbarkeit.

EU-Taxonomie und Offenlegungsverordnung als Treiber

Die EU-Taxonomie definiert seit 2021, welche Wirtschaftsaktivitäten als nachhaltig gelten. Für Immobilien sind insbesondere Artikel 8 und 9 der Offenlegungsverordnung (SFDR) relevant: ESG-Fonds müssen offenlegen, welcher Anteil ihrer Vermögenswerte taxonomiekonform ist. Das übersetzt sich in einen direkten Verkaufsdruck:

• Artikel-9-Fonds (Impact-Fonds) dürfen ausschließlich taxonomiekonforme Assets halten.
• Artikel-8-Fonds (ESG-Fonds) müssen einen relevanten Anteil taxonomiekonformer Assets nachweisen.
• Kreditinstitute mit Green Loan Frameworks verlangen einen Konformitätsnachweis vor jeder grünen Tranche.

Ein Bestandsgebäude ohne DGNB-Zertifikat ab Silber, ohne EPC-A-Energieausweis und ohne CRREM-konformen Klimapfad fällt aus dem Käuferkreis dieser Fonds heraus. Das ist nicht graduell – das ist binär. Wer das verkaufen will, muss den Preis nach unten setzen.

Bankenbewertung: Risikoaufschläge bei Refinanzierung

Auf der Finanzierungsseite zeigt sich ein ähnliches Muster. Banken bewerten Immobilien zunehmend nach ESG-Kennzahlen – insbesondere bei Anschlussfinanzierungen. Nicht-konforme Bestände erhalten Risikoaufschläge, die sich in höheren Margen oder in geringeren Beleihungsausläufen niederschlagen. Aus Gesprächen mit Finanzierungspartnern lassen sich heute drei typische Effekte beobachten:

• Höhere Marge: Aufschlag von 25 bis 75 Basispunkten bei nicht-konformen Objekten.
• Geringerer Beleihungsauslauf: Reduzierung des LTV um 5 bis 15 Prozentpunkte.
• Kürzere Zinsbindung: Banken sichern sich gegen Stranding-Risiken über kürzere Laufzeiten ab.

Jeder dieser Effekte einzeln ist unangenehm. In Kombination – höherer Zins, niedrigerer LTV, häufigere Refinanzierung – werden sie zu einem strukturellen Wettbewerbsnachteil im Vergleich zu zertifizierten Konkurrenzobjekten.

Konkretes Rechenbeispiel: 12,5 Mio. € Bestand, Energieklasse F

Das Zusammenspiel der drei Treiber lässt sich an einem Bestandsobjekt veranschaulichen: Bürobestand, Energieklasse F, heutiger Marktwert 12,5 Mio. €, nicht zertifiziert, kein dezidierter Sanierungsfahrplan. Die ESG-bedingten Wertabschläge je Marktteilnehmergruppe lassen sich nicht zu 100 Prozent linear addieren – in der Bewertungspraxis wird aber typischerweise mit einer Größenordnung von 1,5 bis 1,8 Prozent pro Jahr gerechnet.

Der Wertverlust von rund 2,1 Mio. € ist die theoretische Obergrenze für sinnvolle Investitionen in DGNB-Vorbereitung, Sanierung und Betriebsoptimierung. Wer 800.000 € in einen iSFP und gezielte Sanierung steckt und damit den ESG-Abschlag verhindert, hat 1,3 Mio. € vermiedenen Wertverlust realisiert – und zusätzlich oft Vorteile bei BAFA-/KfW-Förderung, niedrigeren Betriebskosten und besserer Vermietbarkeit.

Die drei wirksamsten Hebel

Wer einen Bestand vor diesem Wertverlust schützen will, hat drei sinnvolle Hebel – idealerweise in Kombination:

1. Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)

Der iSFP nach BAFA-Standard ist die günstigste strukturierte Bewertung der energetischen Sanierungspotenziale eines Bestandsobjekts. Er liefert eine schrittweise Roadmap mit Investitionsempfehlungen und Förderhinweisen. Für Bestände mit unklarem Sanierungsbedarf ist er der erste Pflichtschritt.

2. DGNB Pre-Check

Wo es um die Frage geht, ob und in welcher Stufe ein Bestand DGNB-zertifizierbar wäre – etwa in der Systemvariante Gebäude im Betrieb oder Sanierung – liefert der Pre-Check die wirtschaftliche Entscheidungsgrundlage. Aufwand: ab 4.500 €.

3. Gezielte Sanierung mit ESG-Bewertung im Blick

Auf Basis von iSFP und Pre-Check lässt sich eine Sanierungsstrategie entwickeln, die nicht primär auf KfW-Effizienzhausstandards zielt, sondern auf die Kombination aus EPC-Verbesserung, CRREM-Konformität und DGNB-Zertifizierungsfähigkeit. Diese drei Achsen sind in der Regel deckungsgleich – aber nur, wenn sie von Anfang an gemeinsam betrachtet werden.

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